قانون الكراء في امريكا

اذا كنت مقيما بالولايات المتحدة الامريكية وتستاجر منزلا او شقة فلا شك انك ستواجه بعض المشاكل مع المالك خلال اقامتك في المنزل المستاجر.بعض هذه  المشاكل يستدعي ضرورة المثول في المحاكم. وبالتالي ضرورة معرفة اساسيات قانون الكراء في الولاية التي تعيش فيه.

في هذا الموضوع سنحاول تسليط الضوء على بعض الحقوق و الواجبات الاكثر اهمية يجب على كل مستاجر  ان يكون على علم بها

1. اول شئ يجب ان تعرف ان عقد الكراء قد يكون كتابيا خاصة اذا استاجرت من الشركات العقارية التي تتوفر على اكثر من ثلاثة منازل او شقق؛ و قد يكون عقد شفهيا اي مجرد اتفاق شفوي او كلامي بين المستاجر و المالك وهذا يحدث غالبا عندما يكون المالك مجرد فرد وليس شركة؛ من الافضل ان تطالب المالك بتسليمك عقدا كتابيا
2. في عقد الكراء يتم اضافة اسماء المتعاقدين و تاريخ العقد و تاريخ بداية الكراء و تاريخ نهاية العقد بالاضافة الى شروط  الاقامة في المنزل
3. مدة العقد قد تكون شهر بشهر او ستة شهور او سنة؛ لكن هذا لا يعني ان  بانتهاء عقد الكراء يجب ان تغادر المنزل
4. في حالة وجود خلاف بين المستاجر و المالك يستدعي المثول في المحكمة فمن المهم ان تصحب معك محامي.اذا لم تفعل و اردت ان تستانف الدعوة يصبح من الضروري ان تجلب محامي.اذا لم تستطع دفع اجر المحامي يمكن ان تجد مساعدة مجانية من طرف جمعية  الخدمات القانونية المجانية  .للبحث عن ذلك في نيوجيرسي مثلا اذهب الى   www.lsnjlawhotline.org كما يكن ان تقدم   المساعدة من خلال الموقع .
5. عند الانتقال الى المنزل المستاجر تاكد من ان كل شئ فيه يعمل بشكل جيد  المراحيض و تسرب الماء و النوافد  والمطبخ  الكهرباء الارضية مكتشف الدخان .. اعمل على فحص  و التاكد من الكل
6. في حالة وجود مشكل في المنزل يجب ان تخبر المالك بذلك و عليه ان يقوم باصلاحه يجب ان تحاول اخد عهد كتابي من المالك لاصلاح عطب . حتى لا ينقلب عليك مدعيا انك انت الذي تسببت في العطب
7. اذا  كان العقد شفهيا  فينبغي  ان تطلب تذكرة تحمل توقيع المالك و تاريخ و مبلغ التسبيق
8. في حالة رفض المالك استرداد التسبيق بعد مرور 30 يوم من مغادرتك لمنزله؛ يمكن ان ترفع دعوى قضائية في محكمة القضايا الصغرى Small Claim  التي لا يتعدى فيها مبلغ المتنازع عنه 5000 دولار الا اذا قررت التنازل عن ما يزيد عن هذا المبلغ.
9. عند تقديم الشكوى اكتب العبارة التالية  together with interest and cost of suit وهذا يعني المطالبة باسترداد التسبيق المضاعف  بالاضافة الى الفائدة و اتعاب المحكمة 20 دولار زائد المسافة المقطوعة. (هذا حسب قانون نيوجيرسي؛ تاكد من الاجراءات المتخدة في ولايتك) .
10. حتى اذا لم تطلب ذلك  فان المحكمة ستامر المالك بدفع التسبيق مضاعف بالاضافة الاتعاب و الفوائد.
11. في حالة ان البيت الذي تسكنه قد بيعا لمالك اخر. فان المالك الجديد هو المسؤال عن استرداد التسبيق
12. اذا قررت الانتقال الى منزل اخر يجب ان تخبر المالك شهر قبل الانتقال؛ و يجب ان تنتقل بعد نهاية مدة العقد  او يجب ان تدفع كل ما تبقى من مدة العقد.
13. يمكن ان تكسر مدة عقد اي الانتقال قبل نهاية العقد في حالة مواجهتك لصعوبات في حياتك كالبطالة او الاعاقة او المرض او اي شئ يمنعك من العمل و كسب الرزق لكن عليك ان تتبت ذلك كتابيا. كما يمكن ان تغير رايك في الانتقال رغم انك اخبرت المالك بالانتقال.
14. كل مستاجر يكون محمي من طرف قانون ضد الافراغ او الاخلاء و هو قانون يمنع المالك من طرد المستاجر الا بامر من المحكمة و بحضور ضابط مكلف من المحمة و بعد ان تتوصل ببلاغ من المحمة يخبرك بالسبب و موعد الافراغ .و هذا يعني ان المالك او موظفيه لا يمكن لهم في اي حال من الاحوال  ان يجبروك على الافراغ . وفي حالة حاول ذلك باي طريقة مثلا اخافتك او اخراج ممتلكاتك او استعمل خدع لاخراجك او اوقف تزويدك بالكهرباء او الغاز او غير الاقفال و اقفل الباب او شيء اخر من اجل طردك من المنزل فانه يعتبر مخالفا للقانون. يمكن ان تتصل بالشرطة او ترفع دعوى لكن لا تغادر المنزل.
15. في ولاية نيوجيرسي هناك 18 سبب يعطي للقاضي الحق في اصدار امر اخلاءك من المنزل الذي تسكنه. ستجد هذه الاسباب في قانون نيوجيرسي رقم :(N.J.S.A.2A:18-61.1) وهذه هي اهم هذه الاسباب:

• عدم دفع اجرة الكراء
• ازعاج المستاجرين اخرين
• تخريب في ممتلكات المالك
• مخالفة قوانين عقد الكراء
• مخالفة القوانين العامة كاستعمال المخدرات
• عدم دفع الزيادة في ثمن الكراء
• مخالفة في السكن او الصحة بسبب

المالك يريد هدم المنزل

المالك لا يستطيع اصلاح المشكل اذا لم يتم اخلاء المستاجر

الحكومة تريد اغلاق البناية من اجل مشاريع اخرى

المالك ان يضع حدا لازدحام او مقيم غير قانوني 

• المالك يريد ان يتوقف عن استاجار البناية بشكل نهائي
• المستاجر لم يقبل التغيرات في عقد الكراء
• دفع ثمن الكراء متاخر شهر بعد شهر
• تحويل المنزل او البناية الى ملكية مشتركة CONDOMINIUM او تعاونية
• المالك يريد ان يعيش في المنزل
• اذا كان عامل يعمل للمالك في البناية او المركب السكني و كان مقيما باحد المنازل او الشقق لكن فقد  عمله
• مخالفة استعمال المخدرات
• مهاجمة او تعنيف  المالك او احد افراد عائلته

16. قد يطالبك المالك بدفع ثمن اصلاح ضرر في المنزل بدعوى انك السبب في هذا الاتلاف.  هنا يجب ان تتاكد هل المشكل ناتج عن الاستعمال اليومي العادي Wear and Tear , حيت لا يمكن للمالك ان يحملك اتعاب اصلاح تلف بسبب الاستعمال العادي.
17. من حق الاسر التي لها اطفال اقل من عشر 10 سنين المطالبة بتركيب شباك على النافدة Windows guards    لحماية الاطفال من السقوط عن طريق طلب كتابي .
18. اذا رفع المالك دعوى ضدك فستتوصل باستدعاء Summons تخبرك بتاريخ المثول امام القاضي مرفوقة بالشكوى المرفوعة ضدك؛ اذا لم تحضر للمحاكمة فان القاضي سيحكم لصالح المالك؛ و في حالة كان هناك سبب يمنعك من الحضور كحادثة سير او مرض فيجب ان تخبر المحكمة هاتفيا و لو في صباح موعد الجلسة , و اطلب منهم تاجيل المحاكمة  Postponemant
19. اذا حكمت المحكمة بالافراغ فان مهلة الافراغ تختلف حسب نوع سبب الافراغ

• ثلاثة 3 ايام فقط اذا كان السبب تخريب المنزل او الممتلكات
• شهر و احد اذا كان السبب تكسير قواعد الكراء
• شهرين اذا كان السبب رغبة المالك في الانتقال الى المنزل للعيش فيه
• ثماني 8 شهور اذا كان السبب رغبة المالك في التوقف عن استاجار المنزل بصفة نهائية
• ثلاثة 3 شهور اذا اراد المالك هدم و اعادة بناء البناية او المنزل